浅论正安房价高与低

    当下，很多本地人都觉得正安房价高，但也说不出个所以然，在前两年只卖一千出头时，也有很多人说高。那天底是高是低，笔者试从房产开发成本入手，一起来看看到底在当下的价格基础上，到底有没有泡沫，泡沫空间有多少。
房地产开发成本结构复杂，税费也很多，归纳一下由以下14个部份构成：
1、建安成本（含土建，配套等），当下维修基金缴纳标准也是按此核算，电梯房是1400元/平米，步梯是1100元/平米。
2、土地成本，据说前几年正安某楼盘土地在100万一亩，一块20亩地（约合13340平米），土地成本2000万。
3、契税3－5%（建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税）
4、营业税5%（自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税）
5、城市维护建设税（在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％）
6、城镇土地使用税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额，土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
7、车般使用税
10、土地增值税
11、印花税
12、企业所得税
13、个人秘得税
14、房开公司营销及内部人工成本及公关费
我以一块土地为20亩，全部为电梯房，容积率为4（即1平米的土地建4平米的商品房）的虚拟楼盘，某客户购买的房子建筑面积是115平米，总价是30万来核算一下1－6项费用：
1、建安成本1400元/平米
2、土地成本（具体到每平米住房要分摊多少土地成本）：20000000/20/667/4=374.81元/平米
3、契税按4%算：20000000/13340*0.04/4=15元/平米
4、营业税：300000*0.05/115=130元/平米
5、城市维护建设税：15000*0.05/115＝6.5元/平米
   教育附加费：15000*0.03/115=4元/平米
6、城镇土地附加税：12*13340*50年＝8004000元/13340/4=150元/平米
以上六项相加，各项费用总计2080.31元/平米（不含7－14项）
是高是低，不用多说，自然一目了然了!
每个楼盘不一样，土地成本及管理成本会有所不同。以上只代表笔者本人所在论坛扮演的风云间个人观点，与笔者本人无关，如有雷同，不甚荣幸！

打酱油的。。。

补充一部分费用：一、1、土地挖填费用（坡地挖运堆放等，洼地夯填等费用）2、城市管道以外的基础设施。3、小区绿化景观道路等。
                4、市政排污罚款以及整脏治乱清洁费等。5、噪音污染费用等。以上部分费用由承建商分摊。
                二、融资费用（根据开发商不同的实力而定）。

回复 @皓海 发表于 2013-4-9 13:28
补充一部分费用：一、1、土地挖填费用（坡地挖运堆放等，洼地夯填等费用）2、城市管道以外的基础设施。3、小 ...

你好，感谢来访，我想你说的第一部份的费用应该是含在寻建安成本1400元/平米里的吧。

个见，就事论事，供探讨：
   
   以这种核算方式来判断房价高低其实是个伪命题，
   若按这种纯官方的计算方法，盘点完高额的土地购置成本+高额的房屋购置税+各种营销成本+人工成本，正安的房价再飚个一两千，全国的房价再飚个一两倍也在情理之中，算完了你说不定还会感慨开发商几乎无利可图，比某些“公仆”还“公仆”。
   居民的人均收入和实际消费能力这样关乎于民生民情的数据不在核算之列，让我们评判房价高低又有何意义呢？
   换种算法吧：在正安这个多年来以“全国贫困县”自傲的小地方，人均真实的年收入姑且抛高了算它4000元/年，够买1.5个平方，若普通的升斗小民想购置60平方的小房，不吃不喝需要多少年？
    房价高与否，合不合理，相关讨论或问卷太多太多，答案召然若揭，大家也都心知肚明，无须再自我催眠，还房贷时又不会因此感觉幸福一点。

回复 @jessi 发表于 2013-4-9 19:34
个见，就事论事，供探讨：
   
   以这种核算方式来判断房价高低其实是个伪命题，

有不同的意见才会有真理，真理往往就是在碰撞中发生的，谢谢你独到的见解！

回复 @jessi 发表于 2013-4-9 19:34
个见，就事论事，供探讨：
   
   以这种核算方式来判断房价高低其实是个伪命题，

在此我想补充一句，房价的上涨与物价上涨是息息相关的，这里不得不引入一M2的概念。每年春节期间，大量崭新的人民币充斥着市场，来年物价又涨了。

     帖子的名称是浅论正安房价高与低，所以我们还是围绕正安这个地域吧，M2呀通胀呀等等话题不如留给砖家或者二货精英们，他们靠研究这个吃饭。

    我用自己的理解能力来复述主帖的观点：
    1、正安这房价真不贵，成本摆在面前，一条一条算给你看，
    2、大部份买房的钱都被ZF征税征掉了，
    3、明年物价要涨，房子说不定也要涨价哦
    这样概括行吗？好象更简单明了一些。

    两点疑问：
    1、所列的算式里，开发商的利润在哪？
    按主帖所举例子，115平30万的房子，均价2600/平，地、税占掉了2080.31元/平，再加上7-14项，抛干打净，开发商能挣到每平方150块钱不？这样的利润，卖米皮油糍的都比他赚得多，开发商的脑袋肯定没被门夹过，那么，他们真的是活雷锋？

    2、我们都已经阳光到不去怀疑任何暴利、红包以及暗箱操作了，在这种情况下，
    我们可以质疑土地成本不合理吗？
    我们可以质疑五花八门的房产赋税太重吗？
    我们可以质疑太多太多值得我们质疑的费用明细吗？
    有用没得？
    如果没用，我们从物价论到调控论到M2再论回正安，又试图浅论出个什么结论呢？

    买不买得起和商品本身贵不贵，这是两码事，
    不得不买和是不是心甘情愿，这也是两码事。
    房价是高是低早有公论，大家只是无力抗拒而已，但在这种“人为刀俎 我为鱼肉”的情况下还试图用理论和数学的方式让大家掏钱掏得心服口服，恕我直言，这帖子欠厚道。
    换了是我，还不如直接开帖：来啥啥啥楼盘，找谁谁谁买房，佣金八折！

高回报、高风险、高付出。体现在多个方面。

回复 @民生 发表于 2013-4-10 09:19
高回报、高风险、高付出。体现在多个方面。

对，资金密集型企业就是这样的。

回复 @jessi 发表于 2013-4-10 00:04
帖子的名称是浅论正安房价高与低，所以我们还是围绕正安这个地域吧，M2呀通胀呀等等话题不如留给砖家 ...

这位老兄的见解独到，其实大家可以到网上搜一下，现在房开的利润确实不是太高，不像前几年有100%或200%甚至更高的利润，现在的利润已经压缩到20%－30%之间，像这样的利润率，我想很多行业都有。其实我们对房开地产行业的不满主要是来自企业的社会公德意识太差，还有就是不守诚信，对于配套或是材质等的承诺也是难以兑现。本人身在此行业，对此其实也是深恶痛绝。但回过头，现在各行各业的商家，缺的是什么，缺的就是诚信，唯利是图，根本不考虑自己的产品要是自己使用会怎样，这就是社会诚信的缺失，现在的政府不就是努力建立这样一个诚信、和谐的社会秩序吗？我并没有以此贴为自己或自己所做的行业开脱什么，相反，希望有不同看法、意见的人共同探讨，算是草根阶层间的交流。最后，谢谢你在百忙之余提出宝贵的意见。

回复 @蒺藜 发表于 2013-4-9 20:27

感谢来访·！

回复 @对伱_何止只有日 发表于 2013-4-9 10:59
打酱油的。。。

感谢来访！{:6_279:}

正安开发商的冬天快到了，存量不少