正安县城房价虚高原因探析

题记：弹指一挥间，在正安生活已二十年有余。其间，在患得患失中沉浮，在夜深人静时加班以继日，在觥筹交错、光怪陆离的酒肆里蹉跎我的岁月，或以花椒麻痹灵魂，或以低俗与人交往；与其说聊以慰藉我心灵的孤寂，不如说在祭祀我渐逝的青春。二十年来，我最感于正安“低收入，高消费”的畸形消费现状，我改变不了现状，唯有适应现实，为了适应我得学会忘却，故撰以此文以娱在这里生活过的人们。

正安县城房价虚高原因探析

自2002年正安旧城改造以来，房价一路攀升，共经历了三个时期：疯涨、稳涨和滞涨三个阶段。2002年以前完成的正安县城西门改造，并没有引起房价显著的变化，成片的商品房大部分空置，一片清冷的景象。其时，适逢正安经济刚结束了市场最活跃期。烟草是正安县农村最主要的经济作物，烟草种植收入成为超过90%乡镇财政收入的主要来源。

1997年至2000年，因贵州烟草公司内部管理和运行问题，公司从烟农手中高价收购烟叶，烟草公司巨额亏损，而烟草的巨额损失换来了烟农收入创历史新高，烟农收入的猛增迅速转化成市场需求，县乡市场一片繁荣，最大程度地刺激了经济的增长。庙塘镇一烟农回忆当时的景象时记忆犹新，意犹未尽，“那几年买东西的买疯了，卖东西的当然也赚疯了”，王老伯沉浸在回忆的激动中，“因为粮田大都被放水栽烟，大货车拉着满车米进村，拉着‘息烽炉’进村，外地展销进庙塘时，才一场（一天，三天一场）时间东西就被抢空了，什么衣服、皮鞋的，在街上，如果知道你是从烟草种植基地来的人，人家都会笑脸相迎”。也因为高收入，烟农不但极大地丰富了物质生活，尊重需求也得到了前所未有的满足。前面说过，这一切都是靠烟草公司的巨额损失支撑的，在损失后企业毕定会完善自身的管理和运行机制来避免类似的事发生，让体制更加完善，企业更加成熟，因为制度漏洞带来的繁荣不会持久，更不可能重复。2001年开始，烟草公司改革管理体制和创新运行机制，投入先进收购设备，加强技术人员培训和建立责任制，同时压低收购价格，意图从一定程度挽回前期损失。而广大农民的消费信心却因为惯性未及时冷静下来，政府在繁荣的市场表象下，津津有味的品着他们的政绩，把亚洲金融危机和国家宏观经济形势置于不顾，信心空前增长，通过政绩换权力的欲望伺机表达，于是，大规模的旧城改新城由此开始。

当然，一定数量的财政收入只是政府改造决策的主要原因，而市场虚拟繁荣是诱因，还有其他许多方面深层次的原因，如全国兴起的城市规划、改造热引起的跟风行为，感受县城确实过于寒酸的民意推动，逐步宽松的政策环境等。县城改造工作开始，遵正路从西门进，政府机关集聚在南门，于是西门命名为开发门作为迎宾大道规划工程在2000年以前完成，2002年起开始南门改造，紧接着改造北门，不到三年时间，除学校集聚地和居民聚居地的东门至今未动外，其它三门改造工程到2004年全部竣工，为此，正安县城规划初步完成，县城“换新貌，露新颜”。

正安房价从2002年起上涨至今经历了三个阶段：

第一阶段是疯张阶段，时段为2002年于2005年，此阶段商品房价格从每平米400元升至900元，如果以2002年初为基期，2005年末为报告期，则上涨率为125%。南门、北门改造竣工，这一时期的购买群体主要为正安本地居民，因为一直以来居民的居住都采取的是自建房模式，典型的是东门区域，至今仍保持着此种模式，所以长期以来住房支出仅占居民收入支出的很小比例，仅表现为房屋装饰、布置的支出，这时期正安县城没有吸纳外地人口的能力更没有容纳外地人口的容积，居民购成主要可分为三类，一类商业人员，他们一部分自建房居住，另一部分在经营地居住；一类是党政机关、企事业单位工作人员，他们除少部分自建房居住外，主要居住在单位所建家属楼；第三部分为流动人口，流动人口主要构成为流动商户、学生群体及其它人员，流动商户一部分在城郊居住，一部分与学生群体一样租房居住。第一、二部分群体长期小额的住房支出积聚了相当数量的资金，银行储蓄在短时期内迅速转化为住房需求，推动了房价升高，并迅速攀升。

第二阶段是稳涨阶段。时段为2005年至2008年。此期商品房价格从每平米900元上升至每平米1300元。2005年以来，正安县城本地居民住房需求已基本得到满足，房价增速大幅度放缓，增速从33.33%跌至10%左右。这个时期以来，由于城市硬环境的改观，广大乡镇居民开始关注县城，相对于乡镇街道显著优越的生存环境和政府公共服务产品提供的增加以及较为诱人的福利设施吸引着乡镇街道居民，长期储蓄的积聚为乡镇街道居民县城购房提供了可能，成为影响其抉择的最大因素。购房群体购成主要可分为三部分群体，一是乡镇经济规模以上商户，他们最先也最有实力在县城购房，其购房的意图简单，就是分享县城优势的教育资源，为子女提供较好的教育环境为子女前途加码，同时也方便经济活动、生活居住，货物中转等；第二部分是教师群体，随着中国教育体制改革，教师收入逐年增加，而教师工作性质的稳定性和群体保守性的消费特征也让教师群体积聚了一定数量的资金，其购房目的就为退休后在县城居住，在他们认为优越的生存环境中颐养天年；第三部分为乡镇党政机关工作人员，他们购房的初衷是第一、第二部分群体部分初衷的综合，即为子女上学和退休居住考虑，还有小部分群休动因则是跟风，跟风动因在落后地区基层行政机关、事业单位较为严重，并表现在许多方面，延伸至工作生活的各个领域。

第三阶段是滞涨阶段。时段为2008年至今。此期房价在每平米1300元左右徘徊，房价在各个地段、各个时段摇摆不定，炒作与操控交织，增长与跌落并存。在经过第一、第二阶段的商品房购买后，正安县商品房市场已初步达到饱和，居民储蓄也得到释放，房地产市场需求迅速萎缩，房价维持在1300元左右。2008年下半年，因为政府政策的驱动和商家的炒作与部分让利，新开发的西门开发区价格迅速升至1400元每平米，维持不到一个季度便迅速回落并跌至1200元每平米。而2009年初以来，商品房交易市场中购房者不再表现为群体特征，而是由各个部分、各种因素组成，如农民工、青年工作人员等。前面提到，在第一阶段的农业经济大萧条后，大批农民工转移到沿海城市，农村土地逐渐荒芜，适逢中央下达“退耕还林”政策，于是先前的烟草基地等农垦区便理所当然的逐渐转为林地。农民工转移到务工地，而大量劳务资金却转移回转出地，支撑着农村市场，于是当地政府便提出发展劳务经济，依存优势的劳动力资源，大力发展劳务经济。

历史是由无数的偶然组成的必然构成的。第一阶段和第二阶段推动的正安房地产市场的繁荣和价格虚高便是偶然因素，形成地产泡沫便是必然，而第三阶段的形成可以说是正常状态和必然。但为什么第一、第二阶段形成的房地产市场泡沫未破反而进到第三阶段的常态趋于稳定呢？通过深入分析可归纳为以下几方面原因：首先，宏观政策环境决定。中央为抑制房地产市场价格虚高，多次下达政策调节、调控甚至是干预，仅在2008年一年内间，中央便四次发布关于房地产市场的政策。在这一宏观政策的影响下，当地政府积极作为，正安房地产市场没有继续吹气，使得泡沫没有继续膨胀而使危机免于出现。其次，影响因素的消除。前两阶段消费群体影响的结束自然过渡到第三阶段，这也是经济发展的规律，自由市场出现危机的时候外力便自然作用使之趋于正常（主要是指政府干预）。

正安商品房价格成本分析。按理说，商品房的需求是缺乏弹性的，即居民对商品房地需求受商品房价格的影响较小，需求呈现刚性特征，但正安商品房市场却违背这一经济规律，注入更多政治因素和社会因素、人为因素，致使房产市场构成复杂化，促成价格一路虚高，用虚高价格产生的成本为落后的管理体制买单。如果政府回归理性，放开操纵房地产市场之手，让经济规律发挥作用，房地市场便能恢复正常。正安商品房价格构成除固有成本外，也呈现出许多本地化特征，这些同样反映在成本上，商品房成本主要由以下几方面构成。

第一， 土地价格。亦可称作土地使用权取得费用。是指开发商为获得国有土地、集体土地经营权而向原土地权益者支付的一切费用，具体包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、新菜地开发基金、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁企业停产停业期间损失补助费，这一系列的费用统称为土地补偿费用。目前正安县城土地补偿标准约为每平方米***至***元，具体价格依据土地价值综合核定归由相关部门制定。

第二， 建筑成本。即从获取土地经营权到预售商品房之间所产生的一切工程成本，目前正安县城商品房建筑成本约为每平方米***至***元。

第三， 财务成本。指运作资金所产生的一切费用。如支付银行贷款利息，股息等。

第四， 管理费用。即从获取土地经营权到预售商品房之间所产生的一切组织运营成本，如工人工资等。

第五， 附属工程费。由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。

第六， 行政费用。该部分费用分为显性费用和隐性费用。显性费用主要是指税金、依法应当交纳的其他行政性、事业性收费，办理相关手续和证照所产生的费用。隐性费用主要表现为获取土地经营权支付的相关无票据费用，如在土地中标、工程中标向行政机构利益相关人员支付的一切寻租费用。这部分费用在行政运行效率低下的地方尤为明显，并且该部分费用也无法计算和从财务报表中体现。

随着拥有一定资金的农民工回乡创业，加之正安党政机关、行政企事业单位工作人员和银行储户消费观念的变化，在逐渐宽松的住房消费政策支持下，支撑了正安房产市场。可以说，如果站在科学发展观的高度来看正安房地产市场发展，正安县房地产市场十多年以来的发展可以以“失败”两字归结。投资主体多元化，投资方式多样化，共同作用于地产市场，觊觎着房地产市场的利润，房地产资金链运作的末端是老百姓买单，造成目前正安CPI指数居高不下的现状，也成就了正安县“低收入，高消费”的畸形消费。

斗转星移。十多年以来，我们无法否认，在宏观层面的房地改思路中，一直以来过分强调房地产全盘市场化对拉动内需的作用时顾此失彼了，甚至走向了极端——重市场、轻保障。由于住房保障体系的亏欠缺失，覆盖面非常狭窄，大量购买力低下、本该在保障体系内解决安居问题的居民，被裹挟进商品房市场之中，从而导致了刚性需求始终不能得到分流，供求失衡，房价上行。这就是“十年一觉安居梦，房价已上九重霄”的重要原因之一。而正安县城，作为西部大开发潮流中奋进小城的缩影，在摇晃中苦苦前行，现实显露出城市化似是而非，经济市场不伦不类，文化生活寂寞难奈，在改革开放的大舞台角落蒙上了一层悲剧色彩。

cyberpn 2009年7月