正安县2013年房地产市场运行情况分析报告

2013年，我县通过旧城改造和新区开发同步建设，东方新城、信亿凤凰城、爱尚城南、锦鸿家园、黔正领域、东升一品珍府、正安印象、世纪福园、华锐城、名仕公馆等房开企业固定资产投资逐步增长，全县房地产市场运行总体发展良好。
一、全年房地产市场运行基本情况
（一）正安县2013年入驻房开企业30家，房开项目分别为：
1、县城主城区：贵州省正安县七冶地产房开公司（东方新城）、遵义登科房开公司（原重庆坛顺房开公司，正安印象）、正安世栋房开公司（锦鸿家园）、道真富达房开公司（珍州康都）、遵义东升房开公司（东升一品珍府；凤栖尚城）、遵义黔正房开公司（黔正领域）、正安信亿房地产开发有限公司（信亿凤凰城）、遵义华锐房开公司（华锐城）、贵州城乡杰和房开公司（爱尚城南）、正安七鑫房开公司（七鑫未来世界）、遵义世纪福元房开公司（世纪福园）、遵义佳义居房开公司（北辰郡苑）、贵州信义亿通房开公司（名仕公馆）、贵州建宇房开公司（尹珍公寓）、遵义安正川置业有限公司（正安天下）、贵州京尊房开公司（京尊泊景湾）、贵州皓正房开公司（皓正春天里；皓正新天地）、遵义宝虹房开公司（凤仪镇楼台村，项目名称为宝虹公馆）、遵义市宏宇房开公司（正安明珠）、遵义弘恒房开公司（正安县城市民广场，项目名称为弘恒时代天街）、贵州诚宇博展房开公司（东方雅苑）、贵州宏懋晨集团正安物流有限公司（正安县物流中心）。
2、各乡镇：遵义浙安房开公司（安场幸福家园）、遵义景港房开公司（安场祥云步行街）、正黔电力房开公司（安场安溪玫瑰苑）、遵义市宏茂房开公司（安场镇新安时代广场）、遵义市启泰房开公司（启泰安场经贸广场）、遵义御雄房开公司（土坪镇星光大道）、遵义重兴房开公司（土坪镇文景苑）、贵州睿创世纪房开公司（流渡镇流新家园）。
（二）房地产开发市场固定资产投资完成情况
2013年初预计项目总投资206000万元。至2013年12月20日，商品房累计开工面积92.70万平方米，累计完成房开在建项目固定资产总投资258230万元，占2013年度目标（20亿元）的129.12% 。
（三）商品房销售及从业人员情况
1、各房开项目2013年商品房销售面积404616平方米，与2012年末同期相比增涨79516平方米，同比增涨24.45% 。
2、2013年从事房地产交易人员数量4860人，与2012年末同期相比增涨1940人，同比增涨66.44% 。
3、2013年房地产交易人员工资报酬累计14976万元，与2012年末同期相比增涨6216万元，同比增涨70.95% 。
（四）商品房预售许可审批情况
经统计，全县本年度申请预售许可涉及世栋房开、七鑫房开、黔正房开、东升房开、七冶房开、信亿房开、睿创世纪房开、华锐房开、浙安房开、世纪福元房开、城乡杰和房开、信义亿通房开等12家企业，房开项目建筑总面积899004.635平方米，共计颁发《商品房屋预售许可证》19份，预售许可面积874215.265平方米，其中：
1、审批住宅预售面积690273.35平方米，4938套；
2、审批商业预售面积114619.935平方米；
3、审批车库预售面积46053.24平方米；
4、审批其它预售面积23269.10平方米。
（五）房开企业资金来源情况
全县房地产开发企业2013年房开项目资金来源及投资总计258230万元，其中：通过银行获得贷款1.4亿元，占总投资的5.42%；自筹资金244230万元，占94.58% 。与本年度上半年相比，企业销售商品房回笼资金放慢，但对房开市场运行整体影响不大。
（六）县城中心城区房地产开发项目投资情况
1亿元以上重点投资项目分别是东方新城、正安印象、锦鸿家园二期、东升一品珍府二期、信亿凤凰城、安场镇幸福家园、华锐城、爱尚城南二期、七鑫未来世界、世纪福园二期等10个项目，以上项目已实现或超预定投资目标。
二、全县房开市场总体运行特点
（一）市场总体运行良好，中小户型仍受到购买人青睐，80-110平方米的户型占成交量的85％以上。
（二）商品房价格同比有所上升，但上升空间不大。2013年全县商品住宅预售均价2760元/㎡，县城主城区多数楼盘保持在每平方米2780元进行销售；少数房开项目如信亿凤凰城所处县城十字口中心地段，开盘价达到3500元/㎡以上。受房源充足和购买力的影响，我县商品住宅预售价格与外县相比增幅不大，价格合理，购买人相对能接受明码标价。
（三）商品房销售越来越走向规范化和法制化轨道。多数房开企业能按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等法律法规的相关规定，依法申请商品房预售。正安县住建局按照商品房预售许可审批程序及办理流程的规定加强房开企业商品房预售的准入制度，加强商品房预售资金监管力度，做好商品房预售后期管理工作，要求房开企业实行销售现场公示，建立完善商品房预售巡查制度，大力查处违反市场运作规律低价销售、预售商品房的行为，使全县房开市场运行向良性势头发展。
（四）随着县城旧城改造和新区扩建力度的加大，二手房交易明显上升。虽然我县城镇化进程进一步推进，但二手房仍是多数进城务工农民的首选。一是二手房总体价格低于新建商品房，资金压力不大；二是二手房面积较小，经济适用；三是二手房购买的用途主要给子女读书学习和老年人居住提供方便，因此，二手房市场交易活跃。
（五）与房开项目相配套的物业管理成效明显，小区居住环境越来越受到购买人重视。我县的各住宅小区一改过去“脏、乱、差”等现象，物业服务水平正逐年提高。
三、房开市场运行中存在的问题
（一）全年，商品房购买速度与去年同期相比放缓。与去年相比，入驻我县房开企业增多，各房地产开发项目投资已超既定目标，商品房预售审批面积及各楼盘开盘量增大，致使新建商品房存量增加，市民购买力放缓。
（二）我县2013年“七鑫未来世界”城市综合体、“东方新城”等在建或续建的房开项目建设体量仍然较大，且有“京尊泊景湾、尹珍公寓、北辰郡苑、正安天下、皓正春天里和新天地、正安明珠、东方雅苑、市民广场、凤栖尚城”等房开项目正在平场施工或处于基础阶段，预计2014年商品房竣工面积将剧增，房开市场运行存在不稳定因素，房开企业投资风险增大。
（三）部分房开项目不重视车位的规划设计，小区通道拥挤，给小区业主出行带来困难。
四、全县房产市场运行趋势
（一） 各房开企业应结合县情，找准房开市场的突破口，按照供需关系，开发适合市民购买力的中小户型商品房。
（二）重视车库车位的设计要求，努力营造方便业主出行的良好氛围。
（三）各房开企业应加强从业人员的技术技能培训，提升自身素质修养，使我县房地产市场健康、持续发展。
五、下步打算
（一）规范企业从业行为，加强房开市场运行的监督监管工作，建立健全房开市场巡查检查制度，加大行政执法力度，维护市场良好秩序。
（二）给企业排忧解难，及时解决房开项目在市场运行中出现的规划设计、经营等突出问题。
（三）进一步规范物业服务企业从业行为，开展全县物业服务企业从业行为专项治理工作，提高物业服务整体水平
（四）集中开展房地产中介市场专项治理工作，整顿和规范房地产咨询、房地产评估、房地产经纪、房产测绘等从业单位是否存在发布虚假房源消息、协助购房人骗取购房资格、违规“群租”、泄露或不当使用委托人信息等突出问题，促进全县房地产中介市场健康有序发展，切实维护群众合法利益

县住建局  曾炼